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真是令人震惊--它们居然说得出这种话！[专家称房价上涨可接受]
clq
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2006-04-25 19:42:28 发表
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社科院报告称全国房价将长期上涨
[北京去年上涨近20%][专家称房价上涨可接受][评论]
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http://news.sina.com.cn/c/2006-04-25/12369714520.shtml
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房地产蓝皮书预测全国房价长期上涨(实录)
http://www.sina.com.cn 2006年04月25日12:36 中国网
4月25日9:30，2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会在中国社会科学院第一报告厅举行，以“聚焦房价”为主题进行研讨。以下为发布会实录：
中国房地产协会原会长杨慎：上升是房价永恒的趋势，但可以合理控制。建议宏观调控房地产业要少用行政手段。
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中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞：控制房价过快上升的根本途径是增加供给，我国目前房价上升尚处于可以接受的空间。
[中国网]:会议邀请中国社会科学院、建设部、国土资源部、国家发改委、韩国、德国、英国、新加坡等国内外房地产研究机构等单位的领导和著名专家学者发表演讲。主办单位为中国社会科学院国际合作局、城市发展与环境研究中心、社会科学文献出版社。
[谢寿光]:各位领导，各位嘉宾，新闻界的朋友们，女士们、先生们，早上好！2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会现在开始。在会议开始之前，请允许我作为主办方之一介绍主席台上就坐的嘉宾。
[谢寿光]:建设部原副部长、中国房地产业协会原会长杨慎
韩国驻华大使馆建交官参赞崔然忠
建设部住宅与房地产司住房保障处处长刘霞女士
中国社会科学院科研局副局长王延中博士
中国社会科学院国际合作局副局长李薇博士
中国社会科学院城市发展与环境研究中心牛凤瑞主任
房地产协会高级工程师孙梅石女士
著名的经济学家、社会科学院的副院长陈佳贵教授本来要亲自赴会，但是因为今天正好是全国人大开会，他不能亲自到会并发表讲话，但是他留了他的讲话稿，所以得到陈院长的委托，我在这里宣读他的简要的讲话稿。
[谢寿光]:各位专家、学者、新闻界的朋友们，大家早上好。今天我们聚集一堂，举行2006年中国房地产国际研讨暨2006年房地产蓝皮书发布会，在此，我向到会的领导、国内外的专家和新闻界的朋友表示热烈的欢迎，向为此书编撰出版付出辛勤劳动的同志表示衷心祝贺。
我国正处于城市化加速阶段，城市正处于现代化建设时期，在全面建设小康阶段，住房已经成为城镇居民的基本生活需求。安居是构建和谐社会的重要物质载体，而房地产业正是实现安居的基础产业。在我国，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇居民住房需求日益增长，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。房地产业的健康持续发展，不仅是建设和谐社会的重要环节，而且关系到国民经济发展速度和质量。
[谢寿光]:改革开放以来，中国房地产业迅猛发展，不仅推动了中国经济的快速增长，而且迅速地改善了居民的居住质量。但近年来存在房价增幅过快，供应结构不够合理，部分城市房地产过热等问题。这些问题是前进中和发展中出现的，与制度、管理等有关，应进行深入系统的研究，以尽快建立起完善的市场体系和住房保障体系，确保房地产业的健康发展。
[谢寿光]:2005年我国房地产连续五年的高增长已趋于稳定。宏观调控取得初步成功，2006年稳定房价也仍将为宏观调控的重要目标，"两会"的热门话题之一仍是房价走势。中国目前房地产价格的持续上涨，是多种因素共同作用的结果。我高兴地注意到，今年的房地产蓝皮书以房价为主线，提出"环房匹配指数"概念，并对中国35个大中城市"环房匹配指数"进行了评价，值得重视。城市中心每一年推出一本房地产报告，对我国房地产的发展具有参考作用。这次发布会通过新闻界朋友们向社会推出，相信能够取得好的效果。
皮书的作者们尽管做了很多努力，但由于数据、时间和力量的限制，仍会存在这样和那样的不足。所以，今天在这里进行研讨，希望到会的国内外专家、学者就中国房地产问题各抒己见，并对皮书提出批评和意见。
谢谢大家。
中国社会科学院副院长陈佳贵
[谢寿光]:房地产问题，应当说五年来随着房价的高速增长，一直引起社会各界包括普通居民的高度关注。最近一段时间，如果你检索一下房价在媒体上出现的频次，应该是极其高的。无论是政府部门还是社会各界，或是专家学者，都在探讨和思考这个问题。社会科学院城市与环境研究中心自从推出房地产蓝皮书以来，已经引起媒体和广大市民的广泛关注，这个房地产蓝皮书也成了我们皮书系列的一个核心品牌之一。
[谢寿光]:《2006年中国房地产蓝皮书》在这里正式发布，相信会有助于帮助传媒，并通过传媒向广大的城市居民以及房地产开发商，乃至政府的有关决策部门传达专家提出的观点和结论，对他们具有重要的参考价值。下面我们有请中国社会科学院科研局副局长王延中博士讲话。大家欢迎。
[王延中]:谢谢主持人，也非常感谢中国社会科学院城市与环境发展研究中心和社会科学文献出版社的邀请。
像去年一样，房地产蓝皮书是我们院所出的皮书系列的一个重要品种，它也是大家非常关注的品种。因为住房关系到每个人，每个人要想在这个城市里安居乐业，必须要有一个居的地方，住房就是给大家提供一个居住的场所。但是住房不仅仅是给大家提供一个居住的场所，它还给大家提供了一个社会的环境，它给你提供了一个家，没有住的地方你就没有家。所以，既然给你提供了一个社会环境，提供了一个家，大家对住房的关注就从简单的物质层面转为一个社会性的需求。
[王延中]:这个转变实际上就使我们的住宅不是简单意义上的房地产。住宅是房地产的一种类型，成为社会关注的一个焦点领域。这个关注来源于两个方面，一方面是市场的关注，也就是说，通过住宅的建设、开发、销售，通过住宅的供应，能够形成一个产业，市场对住宅是非常青睐的。它是非常有发展潜力的，也有现实需求的一个产业，而且这个产业在一个国家的经济快速发展阶段，是一个欣欣向荣的产业。就是这个国家进入了成熟的经济时期，房地产业仍然是一个国家的支柱产业之一。所以，市场本身对住宅业、对房地产就有一种天然的关注，起着投资、开发的导向作用。
[王延中]:另一方面，由于市场对于住宅产业的开发不仅仅是为了给大家创造一个家，它是一个市场行为，在这个市场行为中就形成了一些和开发商、住宅建筑商期望不同的另外一些群体，也就是消费者对住宅的一种开发。这个消费者对住宅的开发必然会影响到政府对住宅的决策。因为住宅不是简单的一般的日用消费品，靠完全的市场竞争就能够达到完全的均衡状态。住宅是一个耐用消费品，短期内对市场的反应比较迟缓；在长期内，住宅对市场是有一个反应。所谓对市场的反应就是对价格的反应，短期内对市场没有反应，但是人们又需要住宅。这种情况下，消费者、普通大众就对社会有一个压力，他们的支付能力和由于房地产发展不断上升的价格中间，产生了一个缺口，产生了一个非常大的落差。
[王延中]:另一方面，由于市场对于住宅产业的开发不仅仅是为了给大家创造一个家，它是一个市场行为，在这个市场行为中就形成了一些和开发商、住宅建筑商期望不同的另外一些群体，也就是消费者对住宅的一种开发。这个消费者对住宅的开发必然会影响到政府对住宅的决策。因为住宅不是简单的一般的日用消费品，靠完全的市场竞争就能够达到完全的均衡状态。住宅是一个耐用消费品，短期内对市场的反应比较迟缓；在长期内，住宅对市场是有一个反应。所谓对市场的反应就是对价格的反应，短期内对市场没有反应，但是人们又需要住宅。这种情况下，消费者、普通大众就对社会有一个压力，他们的支付能力和由于房地产发展不断上升的价格中间，产生了一个缺口，产生了一个非常大的落差。
[王延中]:作为消费者来讲，既希望居者有其屋，更希望能够住得舒适，这个需求是没有止境的东西。这个需求如果靠市场去解决，也就是说，有钱就可以买房，然后就可以住得舒适；没钱，你能够住得便宜一点，住宅的质量低劣一点。如果有这样一个完善的住宅市场的话，靠市场的力量基本上能够满足社会大众的普遍需要。但是城市化过程中，城市的政府对这种低劣的住宅引起的社会后果是不愿意看到的，比如说棚户区里的公共环境问题、犯罪问题、社会安全问题，作为城市的政府，它认为这是城市形象的一部分，它不希望有这种非常低劣、质量很差的廉价的居住场所来影响这个城市的投资环境，影响城市的现代化水平，所以它对这些低廉的廉价住宅进行改造，要提高进入城市的门槛，你想在城市里居住，要给你提出进到城市里居住的门槛，不是来到城市就有房住的，你必须住到政府规定标准的住房里，这样住宅的价格和让每个人有住所的愿望之间就产生了矛盾。
[王延中]:正因为如此，政府希望通过控制价格的方式来使房地产开发也就是住宅开发能够满足大众的需要。但是现在的问题是，目前的价格控制措施能不能真正使住宅的价格降低下来？能不能使每个人都有自己想住的房子？这个问题是一个经济学的问题，是一个市场供求关系的问题，也是政府管制和政府决策的问题。
[王延中]:近两年来，我国的房地产业的发展，尤其是从沿海地区大城市里房地产的价格来看，对于住宅价格的控制力度不小，但是成效不是很大。原因何在呢？这还要回到住宅的性质上来看。住宅从本质上来讲是商品，是市场机制配置起主导作用的商品供求关系，只不过这个供应的商品关系，乃是一个耐用消费品，不像食品、服装等，短期内可以消费掉的，所以它兼具有住宅的功能(商品一般性功能)，同时还有保值增值和投资的功能。你买了住宅之后，你继续对这个商品进行进一步投资，使其增值。我们买了毛坯房，通过装修，就可以使我们的房子增值，不是使我们买的房子卖出去的时候比买的时候便宜，而是贵了，所以住宅有一个进一步投资的空间。为什么要进一步投资呢？就是人们要把住宅变成一个理想的家，要把它变成一个自己愿意在里面生活而且进行社会交往的社会空间。从住宅的性质上看，它显然是一个市场供求关系起决定作用的东西。
[王延中]:目前中国房地产市场的供求关系，应该说存在很多矛盾，有结构性的矛盾，也有体制性的矛盾，这些矛盾制约着我们很难把住宅供求关系完全按照市场供求的关系来决定。但是从本质上来讲，它还是由市场供求关系决定价格的。正因为如此，我们政府对住宅的干预和管制就从最开始的准入一直到住宅的使用都要介入。在这个介入过程当中，很多干预措施是必要的，但是有时候这种干预措施不当，未必能够达到预期的政策目标效果。比如，我们希望通过干预达到降低房地产的价格，是让每一个城市里想用房的人，不管他有没有支付能力，都拥有一个最低标准值上的住宅呢？还是说我们来理顺这种市场的供求关系，让市场来决定这个产业本身的大体走势，然后通过政府干预和管制的方式来弥补那些在住宅市场上难以得到国家规定的基本住宅标准的这些人？
给他们帮助，当然是两种方式，一种是实物型比如说廉租房的方式，还有一种是价格补贴。对于买不起商品房的，我们通过价格补贴的方式，要么给他补房租，要么给他补购房款，或者给他补住宅使用过程中的使用费用。这些措施使我们既不扭曲房地产的本来性质，又能够照顾到房地产业里面难以在市场上得到理想的或者比较满意住宅的这些人群的需要。这样就不是简单地控制价格，而是把我们房地产业的发展和整个国民经济的宏观发展有机衔接起来。仅仅控制价格不是房地产市场主要的方向，因为这是供求关系决定的，有涨就会有落。在供过于求的阶段，在人们对住宅需求还比较旺盛的阶段，价格很难降下来。假如我们的资金成本提高，廉价的利用资金的机制逐步解决的话，人们就会比较投资住宅还是投资其他领域收益更高，这样房地产的市场需求就不是一个无底洞，就不是有多少房子都可以卖得出去的，住宅的供应是和人们的经济支付能力相关的。
[王延中]:如果我们真正按照房地产业或者住宅产业的产业性质、商品性质来规范这个市场的话，它的价格实际上是可以控制的。但是目前我们控制要素的供给，实质上加剧了供不应求的状态，这也是一种无奈的选择。因为住宅产业经济上讲是市场供求关系决定的商品，但是从住宅福利的角度来讲，它又是政府必须干预的一个社会领域。从社会领域的角度来讲，这种干预是必要的，但是这种干预的目的和性质，尤其是要注意干预的手段。下午还会有很多专家介绍不同国家如何干预房地产的机制、手段以及具体的措施，以及对这些措施进行效果的评估，我想这样会对我们进一步认清房地产业尤其是住宅产业的发展走向，为我们未来进行更加合理、科学的房地产的发展政策会非常有帮助。
预祝今天的发布会能够取得成功，谢谢大家。
[谢寿光]:王延中博士是社会保障方面的著名学者。探讨房地产的问题仅仅从价格因素上来考虑，从经济学的观点来考虑，肯定有它的不足和偏颇，应当说这是一门应该由多学科研究的学问，可以在社会保障的意义上探讨，所以他刚才提出了一个非常有价值的思路，我们的媒体朋友们在面对这样高度关注和敏感的现实问题的时候，可能会多一种视角，有更广阔的视野。
下面我们有请《2006年房地产蓝皮书》的副主编，中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国博士做主题演讲，大家欢迎。
[李景国]:各位嘉宾，新闻界的各位朋友，下面我作《2006年中国房地产蓝皮书》的主题报告。
一、2005年房地产市场宏观调控
针对房地产市场出现的问题和矛盾，2003年和2004年，国家前后出台了一系列的政策法规和措施，但到2005年1—4月，房地产市场的发展势头与宏观调控的目标仍然有一定的差距。这些差距主要表现在：1.房地产投资增幅仍然较高；2.房地产市场供求趋紧；3.住宅价格快速上涨，结构性问题凸现。针对这些问题，2005年国家继续出台了一系列的政策措施，对于房地产市场进行宏观调控，主要是制止炒地行为，不准转让期房，加大税控力度，优惠普通住房。在这些政策的调控下，房地产投资增速过快的势头和房地产开发用地供应总量得到控制，房地产信贷增幅趋缓，商品房价格增幅回落，投机性购房受到遏制，房地产供求关系得到一定改善。
[李景国]:二、2005年房地产形势和特点
(一)房地产开发投资特点
1.房地产投资得到控制。2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增长19.8%，比2004年回落8.3个百分点，投资增速为2000年以来的最低。2005年全国住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%，比2004年回落6.83个百分点。2005年经济适用房投资额为565亿元，在2004年下降2.5%的情况下继续下降6.8%，占房地产开发投资比重为3.6%，占比为1998年以来的最低。
[李景国]:2.投资地区差异有缩小趋势。2005年东中西部房地产投资同比分别增长14%、33.9%和31.5%，与2004年相比，东、中部增幅分别下降13.9和3.7个百分点，西部上升10.9个百分点，但是东部的投资额仍然占较大比重，达到66.2%。房地产投资增幅超过30%的有103省份，这10个省份都分布在中西部地区，云南最高，达到55.9恩%；投资增幅低于10%的有3个省份，分别是上海、北京和新疆。全国住宅投资增幅超过50%的有6个省份，也都分布在中西部地区，广西最高，达到69.6%。4个省份低于10%，有上海、北京、青海和西藏。在40个钟点城市中，住宅投资增幅超过50%的有6个，也都在中西部地区，南京最高，达到92.1%。
[李景国]:3.房地产信贷增幅趋缓，房地产开发信贷比重下降。2005年全国房地产贷款余额达到2.77万亿元，同比增长16.1%，涨幅回落12.6个百分点。个人住房贷款余额1.84万亿元，同比增长15.8%，涨幅黑落19.4个百分点，是2004年6月份以来的连续19个月的回落。在开发资金中，定金及预付款所占比重最大，达到36.6%，自筹资金33.2%，国内贷款18.1%。与2004年相比，定金及预付款比重减少6.5个百分点，自筹资金比重上升2.9个百分点，国内贷款比重下降0.3个百分点，是1998年以来的最低。国内贷款中，北京和上海的贷款额都超过了中西部贷款的总额。
[李景国]:(二)房地产开发的特点
1.房地产开发规模增大。2005年，房地产施工面积为16.4亿平方米，同比增长17.1恩%，新开工面积为6.7亿平方米，同比增长10.6%；竣工面积为4.9亿平方米，比2004年上升12.8个百分点。商品住宅施工面积12.8亿平方米，同比增长18.1%；新开工面积为5.4亿平方米，同比增长12.7%；竣工面积为4亿平方米，同比增长为15.4%。
2.土地购置面积增幅回落。2005年全国土地购置费为2904.3亿元，同比增长12.8%，比2004年降低12.4个百分点。土地购置价格为760元/平方米，比2004年提高116元，上升幅度为18%。全国购置土地面积为3.8亿平方米，同比下降4%，比上年的增幅降低9.9个百分点。
[李景国]:(三)房地产销售特点
1.商品房销售面积及销售额大幅度增加。2005年全国商品房销售面积5.58亿平方米，其中现房和期房占比分别为43.4%和56.6%，全年商品房销售额为18080.3亿元，现房占35.5%，期房占64.5%。1—7月全国房地产销售面积同比增长22.9恩%，销售额同比增长34.9%；销售额增幅高于销售面积增幅表明房价在上涨。9—11月商品房现房销售面积环比分别10%、14%，12月份为45.5%，销售环比11月也在10%和14%左右，12月份为41.2%。期房销售面积环比在9—12月在10%到18%，销售额环比分别在12%到18%。
[李景国]:2.2005年四季度商品房价格上涨7.5%，涨幅回落3.6个百分点。根据国家统计局快报统计销售面积和销售额计算，2005恩年1—7月全国商品房均价同比上涨幅度由19.4%下降到9.8%，8月份以后，商品房均价环比由1.4%下降至—2.5%。
[李景国]:3.房价上升原因。首先是供求失衡，供给方面：土地供给减少。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%，房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%；商品房结构不合理，中小户型普通商品房和经济适用房供应比重低。
需求方面：居民收入不断增长。2000—2005年全国商品房均价年均增长59%，同时GDP和城镇居民可支配收入增速分别为8.8%和9.1%。改善住房成为消费热点。城市化进程加快，城市人口每年都在增加；银行存款利率低，股市低迷，购置房产成为货币保值增值的途径。城市基础设施建设和旧城改造、拆迁导致被动型购房需求。
(2006-04-25 10:03:57)
[李景国]:
第二个原因是成本上升。一是房地产开发用地成本上涨，2005年单位土地面积购置费用同比增长18%。拆迁成本加大，商品住宅品质提升，建材价格和建筑工人工资上涨等都不同程度地增加了建设成本。还有市场预期、投机炒作等因素的影响。土地资源稀缺，地价趋升、投机炒作等等，造成地价和房价上涨的预期，促使部分住房需求提前释放，加剧了供求矛盾，一线房价具有示范效应，容易导致相互攀比。
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